Кто обязан платить налог на недвижимость в Харькове

В этом году многие из харьковчан впервые в жизни получили решение о начислении налога на недвижимость. Поскольку очень большая часть таких решений противоречит действующему законодательству, я и решил написать эту статью, чтобы рассказать, кто на самом деле должен платить в Харькове налог на недвижимость, а кто освобожден от этого.

Кто должен платить налог на недвижимость в соответствии с положениями НКУ

По общему правилу, установленному разделом XII Налогового кодекса Украины (далее — НКУ), плательщиками налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, являются все физические лица (а также юридические лица, но речь сейчас не о них), владеющие жилой и нежилой недвижимостью.

При этом базой налогообложения (то есть тем, на что начисляется налог) является общая площадь объекта жилой и нежилой недвижимости.

Вместе с тем для жилой недвижимости, находящейся в собственности физических лиц, предусмотрены льготы по налогообложению.

Так, согласно пп. 266.4.1. п. 266.4 ст. 266 НКУ база налогообложения объекта/объектов жилой недвижимости, в том числе их частей, находящихся в собственности физического лица — налогоплательщика, уменьшается:
а) для квартиры/квартир, независимо от их количества, — на 60 кв. метров;
б) для жилого дома/домов, независимо от их количества, — на 120 кв. метров;
в) для различных типов объектов жилой недвижимости, в том числе их частей (в случае одновременного нахождения в собственности налогоплательщика квартиры/квартир и жилого дома/домов, в том числе их частей), — на 180 кв. метров.

Такое уменьшение предоставляется один раз за каждый базовый налоговый (отчетный) период (год).

На практике это означает, что если у вас есть квартира общей площадью 64 кв. метра, то налогообложению подлежит только 4 кв. метра. Если в собственности две квартиры (одна площадью 45 кв. метров, а вторая — 18 кв. метров, то налогообложению подлежит только 3 кв. метра (45+18-60). Аналогично с домами, с той только разницей, что отнимать нужно 120 кв. метров. Ну, а если у вас в собственности и дом, и квартира, то их площади нужно будет приплюсовать — и вычесть из них 180 кв. метров.

Однако вышеуказанные льготы не действуют в случае, если:
1) площадь жилой недвижимости, находящейся в собственности, в 5 раз превышает вышеуказанные лимиты;
2) жилая недвижимость используется их владельцами с целью получения доходов (сдается в аренду, лизинг, ссуду, используется для предпринимательской деятельности).

Последняя означает, что если вы сдаете, например, вашу квартиру в аренду, то льгота в 60 кв. метров для вас не действует — и налог на недвижимость будет начисляться на всю площадь вашей квартиры, даже если она меньше, чем 60 кв. метров.

Аналогично вышеуказанные льготы не будут действовать, если вы являетесь предпринимателем — плательщиком единого налога — и как место осуществления вашей предпринимательской (хозяйственной) деятельности указали ваш домашний адрес. А такая информация (где будет осуществляться деятельность) обязательно указывается в поле (разделе) 6 заявления о регистрации плательщиком единого налога, и многие указывают там именно домашний адрес (то есть адрес места регистрации/прописки), в результате чего теряют право на льготу по налогу на недвижимость.

А теперь — главное: какая же ставка налога?
На сколько нужно умножить квадратные метры, чтобы знать, какую сумму налога следует уплатить в бюджет? И вот здесь уже все не так просто, как было до этого.

Дело в том, что согласно НКУ ставка налога на недвижимость устанавливается решением органа местного самоуправления, то есть решением сельского, поселкового, городского совета или совета объединенных территориальных общин.

В налоговом кодексе только существует ограничение для максимального размера ставки этого налога, которая не может превышать «…1,5 процента размера минимальной заработной платы, установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года, за 1 квадратный метр базы».

Итак, чтобы знать, сколько нужно заплатить налога на недвижимость, необходимо найти решение местного совета — и посмотреть, какую же ставку налога на недвижимость он установил.

И вот тут начинается самое интересное, потому что Харьковский городской совет, чтобы уменьшить налоговое бремя для жителей города, поступил крайне неординарно.

Начисление и уплата налога на недвижимость в г. Харькове

Говоря о правах органов местного самоуправления, нужно понимать, что, хотя НКУ и делегирует им право самостоятельно устанавливать ставки налога на недвижимость, но и накладывает определенные ограничения. И не только относительно максимального размера ставки этого налога.

В частности, орган местного самоуправления не может:
а) установить предельный размер жилой недвижимости, на которую уменьшается база налогообложения в размере большем, чем это предусмотрено пп. 266.4.1 п. 266.4 ст. 266 НКУ (то есть не может увеличить предусмотренные этим подпунктом 60/120/180 кв. метров, на которые уменьшается база налогообложения);
б) установить какие-то дополнительные льготы или освободить кого-то от налогообложения, за исключением тех, для кого такие льготы или освобождение предусмотрены НКУ.

Все, что могут сельские, поселковые, городские советы или советы объединенных территориальных общин (в нашем случае — Харьковский городской совет) — это установить ставку налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, в любом размере, не превышающем 1,5 процента размера минимальной заработной платы (установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года).

При этом каких-либо ограничений по минимальному размеру ставки налога на недвижимое имущество (это важно) положениями НКУ не предусмотрено!!! Более того, налоговый кодекс не содержит положений, согласно которым ставка налога не должна (не может) равняться нулю!

Собственно, этим и воспользовался Харьковский городской совет.

В частности, согласно п. 2 Приложения 1 «Ставки и льготы по налогу на недвижимое имущество, отличное от земельного участка», к решению 11 сессии Харьковского городского совета 7 созыва «О местных налогах и сборах в городе Харькове» от 22.02.2017 года № 542/17 (далее — решение № 542/17) горсовет установил, что:

«Ставка налога для объектов жилой недвижимости, находящихся в собственности физических (кроме объектов, определенных п. 3) и юридических лиц, устанавливается в размере 1 процент».

При этом, согласно п. 3 Решения № 542/17 (о котором как раз и говорится в п. 2 Решения № 542/17) установленно, что:

«Ставка налога для объектов жилой недвижимости, в частности, квартиры/квартир, независимо от их количества, общей площадью до 85 кв. м, находящихся в собственности физических лиц, устанавливается в размере 0 процентов».

Таким образом, установление Харьковским городским советом ставки налога для такого объекта налогообложения, как объекты жилой недвижимости,  находящиеся в собственности физических лиц, общей площадью до 85 кв. м, в размере 0 (ноль) процентов не является:
а) ни установлением предельной границы жилой недвижимости для налогообложения, на которую уменьшается база налогообложения в размере большем, чем предусмотрено пп. 266.4.1 п. 266.4 ст. 266 НКУ;
б) ни установлением льгот, отличных от предусмотренных НКУ.

Более того, установление ставки налога в размере 0 % является распространенной практикой — и сам Налоговый кодекс содержит много таких примеров, когда по другим налогам тоже существуют ставки налога в размере 0 (ноль) % по отношению к отдельным объектам налогообложения. При этом установление такой ставки налога в случае с другими налогами не считается льготой (установлением льготы) или еще чем-то.

Таким образом, исходя из предписаний НКУ и Решения № 542/17, если вы являетесь владельцем квартиры или квартир в городе Харькове и ее (или их) площадь — меньше 85 кв. м, вам вообще не должны начислять налог на недвижимость, даже если площадь вашей квартиры (квартир) превышает 60 кв. м!

Что сделала Харьковская налоговая

В соответствии с предписаниями НКУ, по объектам недвижимости, которые подпадают под налогообложение, налоговая ежегодно обязана формировать (принимать) решения по начислению налога на недвижимость за предыдущий год — и направлять их в адрес граждан (заказными письмами с уведомлением о вручении) или вручать эти решения им лично под подпись.

И здесь следует отметить, что ни в 2018-м, ни в 2019-м, ни в 2020 году налоговые уведомления — решения по квартирам, площадь которых превышает 60 кв. метров, но меньше 85 кв. метров, харьковскими налоговиками (насколько мне известно) не принимались и гражданам не направлялись.

Однако в 2021 году работники Главного управления ГНС в Харьковской области (далее — ГУ ГНС в Харьковской области) очевидно решили, что им «закон не писан» — и проигнорировали как положения НКУ, делегирующие право на установление ставки налога на недвижимость органам местного самоуправления, так и Решение № 542/17 Харьковского горсовета, которым, собственно, эту ставку и было установлено.

В результате таких действий налоговиков в 2021 году все владельцы квартир, чья площадь превышает 60 кв. метров, или уже получили, или обязательно получат решение о начислении налога на недвижимость — даже если площадь их квартиры (квартир) меньше, чем 85 кв. метров.

Несмотря на то, что согласно решению № 542/17 Харьковского горсовета для квартир площадью менее 85 кв. метров установлена ​​ставка налога в размере 0 (ноль) процентов, Харьковские налоговики начисляют налог на недвижимость из расчета 1 % от размера минимальной заработной платы, установленной на 1 января 2020 года (или, по-другому, — 47,23 грн) за каждый квадратный метр площади, превышающей 60 кв. метров.

В частности, лично я получил налоговое уведомление — решение о начислении мне налога на недвижимость за 2020 год в сумме 221,98 грн за 4,7 кв. метров (площадь моей квартиры — 64,7 кв. метров).

Как обжаловать (отменить) неправомерные (незаконные) начисления налога на недвижимость

Налоговый кодекс предусматривает три механизма обжалования начисленного налога на недвижимость:
1) обращение в налоговый орган, который насчитал налог на недвижимость, с заявлением о проведении сверки и отзыва неправомерного решения;
2) обращение в порядке административного обжалования в вышестоящий налоговый орган (ГНС Украины) с заявлением (жалобой) об отмене неправомерного налогового уведомления — решения;
3) обращение в административный суд с исковым заявлением о признании противоправным и отмене налогового уведомления — решения о начислении налога на недвижимость.

У каждого из этих способов есть свои нюансы — так что опишу все более подробно.

Обращение с заявлением о проведении перерасчета

Согласно положениям пп. 266.7.3 п. 266.7 ст. 266 НКУ, налогоплательщики имеют право обратиться с письменным заявлением в контролирующий орган по своему налоговому адресу для проведения сверки данных, в частности:

«объектов жилой и/или нежилой недвижимости, в том числе их долей, находящихся в собственности плательщика налога; размера общей площади объектов жилой и/или нежилой недвижимости, находящихся в собственности налогоплательщика… размера ставки налога; начисленной суммы налога».

При этом согласно положениям пп. 266.7.3 п. 266.7 ст. 266 НКУ:

«В случае выявления расхождений между данными контролирующих органов и данными, подтвержденными плательщиком налога… контролирующий орган по налоговому адресу налогоплательщика проводит перерасчет суммы налога и направляет (вручает) ему новое налоговое уведомление-решение. Предварительное налоговое уведомление-решение считается отмененным (отозванным)».

Каких-либо сроков для направления заявления о проведении такого перерасчета НКУ не установлено. Главное, чтобы с момента получения налогового уведомления — решения о начислении налога на недвижимость не прошло более 1095 дней.

Если вы, несмотря на то, что площадь вашей квартиры (квартир) меньше 85 кв. метров, все же получили уведомление — решение о начислении налога на недвижимость, можете направить в ГУ ГНС в Харьковской области заявление о проведении перерасчета по вашей квартире (квартирам).

Вот образец такого заявления (скачать в формате Word можно по ссылке>>>):

Вам остается только вставить в него ваши собственные данные, приложить к нему копии документов, о которых там говорится, подписать и направить в ГУ ГНС в Харьковской области заказным письмом с уведомлением о вручении или через электронный кабинет на сайте ГНС Украины в режиме переписки (предварительно сохранив в формате pdf).

Обжалование в административном порядке

Обжалование в административном порядке — это направление жалобы об отмене налогового уведомления — решения в вышестоящий налоговый орган — то есть в Государственную налоговую службы Украины (далее — ГНС Украины).

Однако жалоба в ГНС Украины, согласно общему правилу, может быть направлена ​​только в течение 30 календарных дней, следующих за днем ​​получения гражданином налогового уведомления — решения о начисления налога на недвижимость.

Итак, если 30 календарных дней с момента получения вами уведомления — решения еще не прошли (в период карантина этот срок не действует —  и можно обращаться в ГНС Украины, даже если прошло 30 дней, но об этом лучше указать в жалобе), вы можете направить жалобу об отмене начислений по налогу на недвижимость в ГНС Украины.

На всякий случай — вот образец такой жалобы (скачать в формате Word можно по ссылке>>>):

Вам остается только вставить в нее ваши собственные данные, приложить к ней копии документов, указанные там, подписать и направить в ГНС Украины заказным письмом с уведомлением о вручении или (как вариант) через электронный кабинет на сайте ГНС Украины в режиме переписки (предварительно сохранив ее в формате pdf).

О направлении такой жалобы необходимо будет сообщить ГУ ГНС в Харьковской области. Это можно сделать либо письмом, направленным через Укрпочту (с уведомлением о вручении), или письмом, направленным через электронный кабинет.

Однако, во-первых, направление такой жалобы делает нецелесообразным обращение в ГУ ГНС в Харьковской области с заявлением о проведении перерасчета.

Во-вторых, ГНС Украины крайне редко отменяет начисления, сделанные местными налоговиками. Поэтому я не верю, что в случае, когда Харьковские налоговики системно начали начислять налог на недвижимость десяткам тысяч жителей города, ГНС Украины не в курсе этой ситуации — и вдруг отменит эти начисления.

Ну, а в-третьих, обращение с жалобой в ГНС Украины сокращает срок, в течение которого можно обратиться в суд с иском об отмене этих начислений.

Обжалование начислений налога на недвижимость в судебном порядке

Если срок административного обжалования уже истек, вы подали заявление о проведении перерасчета налога на недвижимость (в порядке, предусмотренном п. 266.7 ст. 266 НКУ), но получили отказ (или вы обратились в ГНС Украины с жалобой в порядке административного обжалования, но получили отказ), то во всех этих случаях вы можете подать в суд исковое заявление об отмене налогового уведомления — решения по налогу на недвижимость.

Ну, или — как вариант — вы можете пропустить все эти предыдущие этапы — и направить иск в суд сразу после получения вами уведомления — решения о начислении налога на недвижимость.

Однако, во-первых, при этом следует помнить, что обратиться в суд с иском можно только:
1) в течение 1095 дней после получения вами налогового уведомления — решения на начисление налога на недвижимость, если вы не обращались в ГНС Украины с жалобой в порядке административного обжалования (но я бы советовал вам все же направлять в таком случае исковое заявление в суд не позднее 6 месяцев после получения решения);
2) в случае если вы обращались в ГНС Украины с жалобой об отмене налогового уведомления — решения в течение 30 календарных дней со дня получения решения ГНС Украины о рассмотрении жалобы.

Во-вторых, в обращении в суд есть «большая ложка дегтя» — придется уплатить судебный сбор в сумме 908 гривен. В дальнейшем, если суд примет решение в вашу пользу и отменит начисление налога на недвижимость, эта сумма судебного сбора будет вам возвращена. Однако, если вы не относитесь к льготным категориям граждан, освобожденным от уплаты судебного сбора, его придется сначала все же заплатить — и приложить квитанцию ​​о его уплате к иску.

Итак, если вас не пугает необходимость уплаты судебного сбора или вы являетесь лицом, освобожденным от его уплаты, — вот образец искового заявления в суд (скачать в формате Word можно по ссылке>>>)

Вам будет нужно:
— распечатать исковое заявление в 3 экземплярах (для суда, для ответчика, для себя);
— сделать в 2 экземплярах копии документов, указанных в заявлении;
— оплатить судебный сбор (получить реквизиты/квитанцию ​​для уплаты или оплатить судебный сбор можно по ссылке>>>);
— заверить сделанные копии (на каждом листе копии нужно написать «Копія вірна. Згідно з оригіналом», поставить у этой надписи подпись, указать дату, вашу фамилию и инициалы);
— два экземпляра заявления, вместе с квитанцией об уплате судебного сбора и приложенными копиями документов подать в административный суд,  расположенный по адресу: г. Харьков, площадь Свободы, д. 6 (фото входа — по ссылке>>>). С собой необходимо иметь паспорт.

На третьем экземпляре искового заявления в канцелярии суда вам поставят отметку (с указанием номера дела) о том, что она принята.

Как вариант вы можете направить 2 экземпляра искового заявления (для суда и ответчика) в адрес суда через Укрпочту: почтовым отправлением с описью вложений и бумажным уведомлением о вручении.

Но я советовал бы подавать заявление лично, поскольку в таком случае, если вы что-то забыли приложить к заявлению, канцелярия обратит ваше внимание на это сразу. И можно будет исправить ошибку и сразу подать заявление снова. В случае же направления заявления по почте, если вы где-то ошибетесь, суд пришлет вам определение об оставлении иска без рассмотрения и предоставит время для устранения недостатков.

Ну, и имейте в виду, что в соответствии с Законом Украины «О судебном сборе» от уплаты судебного сбора, в частности, освобождены:
— лица с инвалидностью вследствие Второй мировой войны и семьи воинов (партизанов), которые погибли или пропали без вести, а также приравненные к ним в установленном порядке лица;
— лица с инвалидностью I и II групп, законные представители детей с инвалидностью и недееспособных лиц с инвалидностью;
— истцы — граждане, отнесенные к 1 и 2 категориям, пострадавшим вследствие Чернобыльской катастрофы.

Поэтому, если вы принадлежите к одной из перечисленных выше категорий, платить судебный сбор не нужно, однако в исковом заявлении необходимо об этом написать и добавить к нему копию документа, подтверждающего наличие льготы (так, как это сделал я в своем заявлении).

Стоит ли обращаться в суд с иском

На мой взгляд, действия налоговиков по начислению налога на недвижимость на квартиры, площадь которых меньше 85 кв. метров, являются неправомерными. Так что существует очень большая вероятность, что суд отменит такое решение.

Поэтому, если вы относитесь к льготным категориям, освобожденным от уплаты судебного сбора, однозначно следует направить в суд исковое заявление об отмене этих начислений.

Если вы от уплаты судебного сбора не освобождены, то решать только вам, ведь, подавая иск, придется заплатить сумму, которая в 3-5 раз превышает сумму начисленного налога.

Возможно, налоговики именно на это и рассчитывали: что люди, получив решение о начислении налога на недвижимость в сумме, которая является значительно меньше суммы судебного сбора, не станут их обжаловать, а просто заплатят. Как говорится, «с голого по нитке — депутату рубашка».

Однако, если вы не обжалуете эти начисления, имейте в виду, что в следующем году вам пришлют уведомление — решение за этот год, и так — каждый год. И с каждым годом начисления будут становиться больше, больше и больше. Ведь размер минимальной заработной платы, к которой привязана ставка этого налога, ежегодно меняется в сторону увеличения.

Ну, и напоследок хотел бы рассказать, какой алгоритм обжалования, на мой взгляд, был бы правильным.

Так, если 30 календарных дней с момента получения вами налогового уведомления — решения о начислении налога на недвижимость еще не прошло, я все же советовал бы направить жалобу об отмене этих начислений в ГНС Украины. Если же оттуда поступит отказ — тогда обращаться в суд (но у вас на это будет только 30 дней после получения ответа из ГНС Украины).

Если 30 дней с момента получения уведомления — решения прошло, тогда я бы советовал сначала направить заявление о проведении перерасчета в ГУ ГНС в Харьковской области. А в случае отказа в его удовлетворении — обращаться в суд с иском об отмене налогового уведомления — решения.

Зачем эти предварительные этапы, если можно сразу обратиться в суд? Ну, хотя бы потому, что вас это ни к чему не обязывает, это недорого (или стоимость почтового отправления, или вообще бесплатно — если через кабинет). И все-таки, пусть и призрачный, но существует шанс, что ваше заявление или жалобу удовлетворят на этом этапе — и не придется идти в суд.

В общем, успеха в обжаловании — и помните, что государство обычно «стрижет» лишь тех, кто позволяет с собой это делать.

Результат судебного рассмотрения моего иска.

Харьковский окружной административный суд (суд первой инстанции) удовлетворил мой иск (частично) и отменил налоговое уведомление-решение о доначислении мне налога на недвижимость в сумме 221,98 грн. (решение от 24.05.2021 года по делу 520/12722/21).

Ну а частично, иск удовлетворен потому, что я просил не просто отменить решение, а еще признать противоправными действия налоговиков по доначислению налога по ставке 1% вместо ставки 0 (ноль) процентов. Так что этой части суд в удовлетворении иска отказал хоть само решение о начислении налога при этом отменил.

Налоговики, конечно же, не смирились с проигрышем и подали апелляционную жалобу об отмене решения суда первой инстанции. Однако апелляционный суд с их доводами не согласился, апелляционную жалобу ГУ ГНС в Харьковской области оставил без удовлетворения, а решение суда первой инстанции было оставленно без изменений (т.е. по другому, самое первое решение суда, об отмене решения налоговой, осталось в силе).

Итак, теперь решение налоговиков о начислении мне налога на недвижимость окончательно отменено! Ну а вот и само Постановление Второго апелляционного административного суда от 21 января 2022 года по делу №52012722/21:

Думаю это хороший пример того, что вместо уплаты незаконно начисленого налога на недвижимость, лучше обратиться в суд с иском об отмене противоправных решений ГУ ГНС в Харьковской области. Ну а вы теперь, в своем иске, можете ссылаться на решение по моему делу 🙂

Как вы понимаете, получив решение Апелляционного суда, налоговики не успокоились и попытались обжаловать его в кассационном порядке. Но,…. Верховный суд Украины отказал ГУ ГНС в Харьковской области в открытии кассационного производства, о чем и направил мне соответствующее определение:

На этом история заканчиватся.
Решение суда первой инстанции остается в силе, а противоправное налоговое уведомление — решение о доначислении мне налога на недвижимость, — отмененым!

Автор:
Александр Зарайский.

Чтобы не пропустить важную информацию, подписывайтесь на мой телеграм-канал "Налоговый консультант".

Если моя статья вам понравилась или оказалась для вас полезной, можете сказать "спасибо", 🙂 перечислив любую сумму - на ваше усмотрение:
Просто нажав на кнопку: СПАСИБО!

Другие статьи и видео о подаче отчетности и использовании электронных сервисов:
- Как подать заявление о внесении изменений в реестр плательщиков единого налога в электронном виде.
- Как проверить состояние расчетов с бюджетом.
- Переписка с налоговой в электронном виде.
- Как предпринимателю добавить КВЭДы в ЕГР, не выходя из дома.
- Закрытие предпринимательской деятельности через Интернет.
- Как добавить строку в электронном кабинете на сайте ГФС Украины.
- Как получить справку о доходах в электронном кабинете.
- Как создать ЭЦП в обычном Приват24 (не для бизнеса).
- Ликвидационная отчетность предпринимателя - как ее подавать.
- Где в Харькове можно сдать отчеты в налоговую.